Регистрация договора аренды недвижимого имущества

Автор: OOO "Вердикт"

Актуальность договора аренды

 В экономическом плане основное и превалирующее значение имеет аренда нежилых площадей, т.к. именно этот сектор связан с промышленным производством, финансовым рынком и малым бизнесом. Обороты капитала в сфере аренды нежилых площадей во много раз больше, чем у аренды жилья. В секторе малого бизнеса именно аренда недвижимости, а не приобретение в собственность, имеет место в 8 из 10 случаях. Причин тому несколько:

  • у большинства начинающих предпринимателей просто нет финансовых средств для приобретения нужной рабочей площади в полную собственность, а аренда является отличной альтернативой кредиту;
  • бизнес на старте всегда сопряжен с очень высоким уровнем риска - легко прогореть, обанкротиться, влезть в долговую яму, если недвижимость в собственности, то далеко не всегда её удается быстро продать, а если приобретена в кредит, то ещё хуже: прогоревший предприниматель одновременно теряет бизнес и становится должником банка;
  • процедура оформления аренды среди всех прочих альтернатив является самой простой и быстрой, что немаловажно для молодого бизнеса, когда время тоже ресурс.

 

Особенности арендного договора

 Не считая вариаций, общий смысл аренды всегда в том, что владелец нежилой площади (арендодатель) предоставляет другому лицу (арендатору) право использовать эту жилую площадь для реализации его бизнеса. Договор аренды возмездный - арендатор регулярно платит арендодателю (частота и размер выплат оговариваются заранее). Арендный договор имеет несколько особенностей:

  • Есть пара обязательных пунктов, но в целом, договор носит свободную форму. Соглашение даже не всегда подлежит обязательному нотариальному заверению, хотя последнее может иметь место по желанию сторон. В соответствии со статьей 163 ГК РФ в определенных ситуациях нотариальное подтверждение договора необходимо. В трёх случаях: собственник недвижимости является несовершеннолетним лицом (во время регистрации у нотариуса от лица несовершеннолетнего выступает родитель/опекун), собственник недвижимости является недееспособным лицом (у нотариуса его интересы защищает законный представитель), собственниками недвижимости являются супруги (тогда нотариусу необходимо предоставить письменное согласие второго супруга).
  • Договор аренды всегда консесуальный. Это значит, что арендные отношения между сторонами вступили в силу с момента подписания договора, а не с момента использования арендованной площади. Если договор требует обязательной государственной регистрации, то стартовым моментом считается завершение этой регистрации.
  • Договор аренды не является типовым. Нет шаблона, по которому он составляется. Именно поэтому специалисты рекомендуют поручать задачу составления такого договора профессиональным юристам, юридическим конторам. Например, в Москве компания "Вердикт" имеет в перечне своих услуг составление и организацию госрегистрации арендных договоров.

 registraciya-imuschestva

Структура договора аренды

 Несмотря на свободную форму, такой вид договора должен содержать следующие пункты:

  • реквизиты сторон - зависит от их юридического статуса (стороны могут быть юридическими или физическими лицами, ИП), причём необязательно, чтобы юр. статусы участников совпадали (реквизиты указываются в начале и в конце документа);
  • основные характеристики недвижимого объекта (предмета договора): определение (земельный участок, здание, помещение), адрес, целевое использование;
  • указание документов, подтверждающих право собственности арендодателя на данную недвижимость (в развёрнутом виде подобные документы представлены, как правило, в приложении к договору);
  • порядок передачи объекта;
  • права и обязанности сторон - самый "расплывчатый" пункт, т.к. здесь оговаривается не только сам факт использования площади, но и содержание недвижимого объекта (финансовое и хозяйственно-техническое), соблюдение арендатором техники безопасности, возможно каких-то экологических требований и пр.;
  • период, на который заключается договор аренды;
  • финансовая составляющая - здесь определяется размер арендной платы и периодичность её внесения, оговаривается возможность задержек в выплатах, определяются уважительные причины невнесения выплаты;
  • форс-мажорные оговорки - определение потенциальных ситуаций, при которых с той или иной стороны договора снимается ответственность за невыполнение своих обязательств.

 Также в приложении к договору часто фигурирует кадастровый паспорт недвижимого объекта. Что касается регистрации договора, то данный акт обязателен для подобных документов, в которых четко прописано, что срок их действия год или более. Арендные договоры, не имеющие лимита по времени или заключённые менее чем на 365 дней, регистрации не требуют. Однако всегда рекомендуется в таких документах особое внимание уделить правилам и условиям расторжения договора.

 

Государственная регистрация договора аренды

 Часто чтобы избежать хлопот касательно регистрации, договор заключается на 10-11 месяцев, а потом продляется на такой же срок. При этом следует учитывать, что если срок действия документа истек, а официального расторжения не произошло, то договор автоматически становится бессрочным. До тех пор, пока иное не будет определено участниками. Регистрация проходит в Федеральной Регистрационной Службе (Росрегистрация). Для её осуществления необходимо подать пакет документов:

  • договор в двух экземплярах, включая все приложения (если при заключении привлекался нотариуса, нужна ещё и одна заверенная копия);
  • заявление хотя бы от одного из участников о госрегистрации;
  • для физлица - паспорт, для юрлица - паспорт представителя (плюс документ, подтверждающий право представителя выступать от имени участника);
  • сотрудники ФРС в рамках межведомственного взаимодействия могут запросить учредительные документы юридического лица самостоятельно, но иногда их приходится предоставлять самому юрлицу (разумеется, это актуально, если один из участников - юрлицо);
  • квитанция об оплате госпошлины (1000 руб. для физлиц и 15 тыс. руб. для юрлиц, когда заявление поступает от обеих сторон, оплата производится в равных долях);
  • кадастровый паспорт объекта недвижимости.

 При регистрации договор фиксируется в книге учета входящих документов. В службе соглашение проверяется на законность, осуществляется проверка всей предоставленной документации. Процедура регистрации длится не более месяца, после чего данные об объекте недвижимости поступают в ЕГРН, а участники получают договора с печатью о регистрации и подписью.

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ НА КОНСУЛЬТАЦИЮ

Обзор файлов
Максимальный размер каждого файла 10.0 MB